Ricardo Amaral fala sobre o Projeto Costa Peró

Empresário Ricardo Amaral apresenta o contrato com Club Med

O empresário Ricardo Amaral fala com exclusividade à Revista Cidade sobre a polêmica implantação do projeto imobiliário e hoteleiro Costa Peró, em Cabo Frio. 

Qual a verdadeira história da confecção do Plano de Manejo da APA do Pau Brasil feito pela Ambiental Engenharia e Consultoria em 2002? Existe a especulação de que ele teria sido financiado por você, com o objetivo de adequar a área ao seu empreendimento, isso é real? Tem idéia do valor pago à Ambiental para executar o trabalho e qual a participação da ONG Viva Rio no episódio?

Todo grande empreendimento, especdialmente desenvolvido em área de proteção ambiental é sempre objeto de especulações e da irresignação de preservacionistas radicais que não admitem qualquer forma de harmonizar o desenvolvimento econômico e a proteção ao meio ambiente. A maior parte dessas opiniões se fundam muito mais em convicções claramente ideológicas do que científicas e até mesmo dissociadas da ordem jurídica vigente.

loteamentoPor que, ao invés de iniciar a construção do empreendimento pelos resorts você optou por começar pelos loteamentos, item muito contestado no Conselho da APA do Pau Brasil e nas Audiências Públicas?

Não é verdade que as obras começaram pelos loteamentos. As obras começaram pela urbanização da área. As obras de urbanização consistem na implantação de uma infraestrutura urbana, incluindo abertura de vias de circulação, pavimentação, sistema de drenagem de águas pluviais, abastecimento de água, esgotamento sanitário, suprimento energético, iluminação pública e etc, imprescindível à construção e operação do empreendimento como um todo e do Club Med, a primeira obra civil do complexo.

Os resorts mencionados no processo de licenciamento, Club Med, Sheraton, Boutique 1 e 2, Bora-Bora e Morea, ainda são os mesmos? Existe algum compromisso formal entre o empreendimento e essas redes?

A Licença Prévia (LP) aprovou a viabilidade ambiental do Plano Mestre (Master Plan), englobando todos os empreendimentos projetados, mas não autoriza o início das obras de qualquer um deles. A licença que autoriza o início da obra de cada empreendimento é a Licença Instalação (LI). A única LI concedida a empreendimentos hoteleiros foi para implantação do Club Med. A Costa do Peró tem contrato firmado com o Club Med, como eu tive oportunidade de lhe mostrar. Os anexos Morea e Bora Bora, que ganharão outros nomes, serão também administrados pelo MED. Os outros negociaremos após.

Entre as cláusulas condicionantes do contrato assinado entre o Club Med Brasil e o empreendimento, em outubro de 2014, uma determina que todas as licenças deveriam estar liberadas até 31 de dezembro. Como ficou a situação do contrato diante da não renovação da licença de obras pela prefeitura e os embargos da Justiça?

A partes já renegociaram novo prazo para apresentação das licenças. Outro equivoco: as obras do Club Med não estão embargadas pela Justiça. No início dessa semana, o Presidente do Club Med para a América Latina, Janyck Daudet, convidou o Prefeito Alair Corrêa para a cerimônia de lançamento da Pedra Fundamental do Club Med, no próximo mês de março. O Club Med colocará o Município de Cabo Frio e a Região dos Lagos de forma definitiva na rota do turismo internacional. A região possui grande vocação turística e mão-de-obra ociosa. O empreendimento aproveitará ambos, tendo em vista que, tanto na fase de construção como de operação, criará empregos diretos e indiretos, além de proporcionar aumento da arrecadação de impostos, impactando positivamente a economia municipal, nesse momento em que o Município atravessa grave crise financeira em decorrência da queda de arrecadação de royalties.

Como se dará o negócio dos resorts? Cada um irá construir o seu? Ou funcionariam em sistema de ‘franquia’ de suas bandeiras? Nesse caso, quem será responsável pela construção dessas edificações? Quanto tempo e quanto de investimento serão necessários para realizar isso?

No caso do Club Med, o Village será incorporado pela Costa do Peró Incorporadora e alugado por 15 anos ao Club Med. O prazo de construção previsto é de 2 anos.

Quais as mudanças ocorridas no projeto original (O terceiro masterplan fala em 1044 lotes, o prospecto de divulgação em 800, e a última apresentação do mesmo em 257)? Pode nos explicar como se configura esse novo projeto (se pode ser chamado assim)? E, no caso do projeto ser o mesmo, quantos lotes existirão de fato? Pode nos explicar as etapas da implantação desses loteamentos?

Como disse anteriormente, as obras em curso visam a urbanização da área. Essas obras são essenciais para a incorporação do Club Med. Quando a área estiver urbanizada está licenciada a incorporação de aproximadamente 250 lotes que formam 4 amplos parques arborizados, destinados à edificação de residências unifamiliares. A construção do Club Med, ocupando uma área de quase 250 mil m², e as obras de urbanização representam um vultoso investimento. Tanto a urbanização como construção do Club Med serão custeadas em parte com a venda desses 250 terrenos. Ou seja, a construção do Village do Club Med, as obras de urbanização da área e a implantação dos Parques são, portanto, sob qualquer aspecto, iniciativas integradas e mutuamente dependentes. Não existe novo nem velho projeto. Existem projetos licenciados e não licenciados. As diversas modificações realizadas nos projetos originais foram procedidas para atendimento aos órgãos licenciadores.

Cientistas da UFF, UFRJ, Jardim Botânico e IFF afirmam que toda a área onde se planeja o empreendimento é um campo de Dunas, e que ao se retirar a vegetação que as protege, elas voltarão a ser móveis, podendo criar o efeito hoje observado no Breezes Búzios, onde o cordão frontal de Dunas já está engolindo as proteções feitas para impedir sua movimentação. Essas afirmações estão corretas? Que medidas serão tomadas para evitar esse possível problema? Ou o senhor acredita que isso não acontecerá no Peró?

Não conhecemos particularidades do projeto do Brezees, hoje sendo operado por outra bandeira hoteleira.. Na Costa do Peró isso não ocorrerá de forma alguma. O privilegio daqueles que poderão desfrutar os prazeres desse empreendimento é a total preservação da natureza, convivendo com equipamentos de primeiro mundo. O empreendimento foi submetido por quase uma década a um rigoroso processo de licenciamento, com o envolvimento de diversos Órgãos Licenciadores, incluindo audiências públicas, promovidas, pelo Ministério Público Federal e Ministério Público Estadual, tendo a Costa do Peró realizado mais de 30 modificações no projeto original, visando a sua adequação ambiental, e realizado dezenas de Planos de Controle e Monitoramento Ambiental. As Licenças concedidas contêm mais de 40 condicionantes e contrapartidas ambientais e respeita os termos do Decreto nº 32.517 de 23/12/2002, que aprovou o Plano de Manejo da Área de Proteção Ambiental – APA do Pau Brasil.
Todas as Áreas de Preservação Permanente, incluindo as dunas, perfazendo quase um milhão de m2 ou aproximadamente 20% do total da área de propriedade da Costa do Peró, foram doadas à Prefeitura Municipal de Cabo Frio, conforme escritura lavrada no 2º Ofício de Notas de Cabo Frio (Livro n° 679, Fls. 83/87), e destinadas, exclusivamente, à implantação de uma reserva biológica, com o objetivo de garantir a proteção dos seus atributos e funções essenciais e impedir a interferência humana direta ou modificações ambientais. Essa doação incluiu também os chamados Terrenos de Marinha e todo o Sistema Viário, que se tornarão públicas.

Das compensações ambientais exigidas pelo órgão licenciador, e prometidas nas muitas apresentações do projeto, quais já estão em curso e onde?

A compensações estão contidas em cada LI. São inúmeras, inclusive aporte financeiro, como manda a lei. Todas serão cumpridas em tempo e hora.

Quais as principais virtudes do Costa Peró e por que deve ser construído?

Trata-se de um projeto diferenciado, com característica de ecoturismo, privilegiando o contato com a natureza, o equilíbrio do meio ambiente, os mais avançados conceitos e técnicas de desenvolvimento sustentável e de baixa densidade de ocupação demográfica.

O modelo de ocupação, elaborado de modo ordenado e sustentável, prioriza o moderno conceito de planejamento urbanístico ambiental, preservando o meio natural e dando função social àquela área, mediante geração de negócios, empregos e de impostos, garantindo o usufruto ao público em geral, com suas vias públicas, incluindo acessos à praia, servindo assim ao turismo e à comunidade local;

Do contrário, aquela área estará sujeita ao risco de crescimento desordenado e da favelização, a exemplo do ocorrido em áreas que embora possuíssem atributos ambientais, atualmente constituem a Favela do Lixo e a Favela do Jacaré, a maior do estado fora da região metropolitana da capital, em decorrência da perda de oportunidades de desenvolvimento sustentável;

Qual a sua expectativa? Acha que será possível vencer as dificuldades do momento, como a revogação da Lei Municipal 1968/2006, as ações na Justiça (três) e o ativismo crescente pela preservação da área?

A Costa do Peró jamais foi responsabilizada por qualquer transgressão ou violação da legislação ambiental ou das condicionantes constantes das Licenças concedidas pelos órgãos licenciadores. A única decisão de mérito da Justiça, na Ação Civil Pública distribuída à 2ª Vara Federal de São Pedro da Aldeia, proposta pelo MPF, foi julgada improcedente. Há um equívoco na Exposição de Motivos sobre o Projeto de Lei. Não se aplica à área de propriedade da Costa do Peró o disposto nos artigos 165 e 166 da Lei Orgânica do Município de Cabo Frio, porque, como disse anteriormente, todas as áreas definidas como Zona de Preservação da Vida Silvestre – ZPVS pelo Decreto Estadual nº 32.517/02, não remanescendo, portanto, sob a responsabilidade do empreendedor qualquer Área de Preservação Permanente, conforme definido em lei.

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Niete Martinez

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